不動産投資全般

不動産投資の利益「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」

 

投資から利益をあげるには2つの方法があります。
資産の売買差益により利益を得るキャピタルゲイン
と資産を所有することで利益を得るインカムゲインです。

この2つは利益の上げ方だけではなく、税金も異なります。

 

不動産投資においては主に「利回り」や「キャッシュフロー」
などが投資指標になっているようにインカムゲインを
目的とした投資手法がメインでした。

 

ただ、アベノミクス以降金融緩和政策などもあり不動産
価格が上昇してきている現状では売却によって利益を得る
いわゆる、キャピタルゲインを得ているケースも多く
なりました。

 

人口が減るからとか、デフレだからとかと言っても
経済状況に伴い不動産マーケットは必ず上下します。

そのため利益を目的とする不動産投資においては、
インカムゲインとキャピタルゲイン両方を理解しておく
必要があります。

 

ここでキャピタルゲインとインカムゲインのそれぞれの
特徴を利益の大きさ、利益の発生、そして発生時期の3点で
比較していきます。

 

このようにキャピタルゲインは利益が大きい分、利益が出る
かどうかは不透明です。

一方、インカムゲインは利益は小さいですが、安定して
収入を得ることができます。

 

キャピタルゲインは主に資産価格の上昇によって発生します
ので、資産性の高い物件（首都圏、好立地）となり、
インカムゲインは不動産投資の場合、家賃収入になるため
これを得る場合は高収益（高利回り）の物件になります。

 

ただ、不動産投資の特性上

 

資産性の高い物件（首都圏、好立地）＝低収益（低利回り）

高収益（高利回り）の物件＝郊外、地方、並立地

 

となりますので、一つの物件で両方を期待するのはなかなか
難しいので、目的を決めて物件を選択することが大切です。

 

資産性と収益性のバランスが良い物件を選ぶか、タイプを
分けて複数棟取得するのかは、融資を利用できる幅であったり
資産背景、属性によって変わりますが、

 

「経済状況に伴い不動産マーケットは必ず上下する」

 

ということは頭に入れておいたほうが良いかと思います。

 

値上がってキャピタルゲインが取れるまではいかなくても
不動産投資は家賃収入で返済をするという特性上、物件価格が
購入時よりも下がらない（下がりにくい）物件が確実に
有利です。

 

ここ数年では利回りやキャッシュフローだけにとらわれ過ぎて
資産価格（価値）を蔑ろにしたために、売却ができないことや
売却により時間をかけて取得したキャッシュフローを吐き出して
しまうケースを多々見ています。

 

不動産投資はキャピタルとインカムこの二つの利益をきちんと
考えることが大切です。

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