不動産投資全般

高金利では不動産投資は成立しない！？

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

最近、融資のご提案をする際、
「金利3.9%では収支が合わないよ」という

お考えをお持ちのお客様が多く感じられます。

実際、住宅ローンの金利はだいたい1%以下ですし、
その目線で言えば、約4%の金利を支払うなんて！

と思う気持ちも理解できます。

しかし、金利が高ければ本当に収支はプラスにならないのでしょうか。

私たちがご提案し、お客様が取り組まれようとしているのは
"不動産投資"であることを、まず大前提に

お考えいただけると幸いです。

収益不動産は名前の通り収益を生み出します。

そのため金利を返しても得をしていれば（レバレッジ効果）

良い投資と考えられます。
実需はお金を生み出しませんが

借入に対して金利を支払っていると思うと、
個人的に、嘆くべきは寧ろ実需の金利のように感じます。

融資を使って不動産投資をする意義については

以前ブログ記事にて掲載がございますが、
/column/yuusiriyou/
結局のところ、

融資を使ってより大きな利益を得ることが目的となっております。

もちろん、金利が高いということは、

物件価格以外の支出が増えるということですので、
“無駄な出費”という認識も間違いではございません。

しかし、弊社が強みとしている“減価償却”スキームにおいては、
会計上の赤字を作る立役者となりますし、

また、年間の収支がマイナスになることは、

金利が高いことに直接的には起因しません。

この投資の収支計算に関しては「YG（イールドキャップ）」という
目線が重要になります。（下記参照）
/column/ygfcrk/
YGを算出する方法は、
“FCR（総収益率）－K%（ローン定数）”
ですが、このK%こそが、収支計算するうえでカギを握ります。
金利が低くても、K%が高ければ収支がマイナスになることもある

ということです。

K%は、年間元利金返済（ADS）が総借入額に占める割合です。
このK%は、「金利と期間」で決定されます。
例えば、金利3.9%で30年借入した場合と、

金利1%で15年借入した場合、
どちらが収支計算をするうえでリスクが大きいでしょうか。

金利3.9％ 融資期間30年…K%＝5.66
金利1.0％ 融資期間15年…K%＝7.18

ご覧の通り、

金利3.9%融資期間30年の場合の方がK%が小さくなるのです。
「いやいや、融資期間の問題でしょ？」

と思われた方が多いと思いますが、
まさしくその通りです。

融資期間を長く取ることで、

年間の収支に余裕を持たせることが可能になります。

「低金利長期間融資は？」と思われるかもしれませんが、
低金利の融資が出る金融機関に関しては、
法定耐用年数でみた残存年数を融資期間とすることが多いため、
木造新築でやっと22年の融資が得られるのです。

“金利が高い＝返済が大変”というわけではないことが
ご理解いただけましたでしょうか。

物件と金融機関にも相性がございまして、
金利が高いから、融資期間が短いからという

断片的な情報で金融機関を制限する前に、
一度弊社にご相談ください。

もちろん、返済速度が遅いというデメリットを含め、
様々なメリット・デメリットがございますので、
そのあたりについては

また次の機会にご説明させていただきます。

本日も最後までお読みいただきありがとうございます。

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