【マンションorアパート】物件種別による違いは？

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日はとある金融・投資情報サイトにてマンション投資の優位性について紹介する記事がありましたので、1棟収益物件を多く扱う弊社の観点からお話しさせて頂きます。

まず記事では昨今の情勢を踏まえ、中長期的な資産形成を行う手法として不動産投資にフォーカスし、今後はアパートよりマンションを中心に投資をしてすることを勧める内容でした。

以下に記事の内容をまとめます。

1.アパート経営が厳しい
少子化による人口減少で地方の過疎化が進んでいる。戸建て住宅を中心に広がる「空き家問題」にも表れており、集合住宅としてのアパート需要にも影響が出ているのが実情。アパートを建てて経営する投資スキームは採算性から厳しい状況が続いている。

2.資産価値の推移
経年劣化が伴うアパートの資産価値は、大半が土地値によって左右される。ただ入居者を安定的に獲得できる好立地の物件は限られ、人口減少の局面から中長期的な資産価値の維持も難しいため、今後のアパート経営は難しい。

3.マンションなら安定的な資産形成が可能
管理組合による修繕積立金など将来を見越した価値の維持が計画されている。管理会社の適切な管理運営によって入居者を獲得することも可能。そして資産価値の観点でもマンションの価値は緩やかに下落する傾向があり、また流動性が高いことから、柔軟な資金計画を立てられる。

結論こそ「マンションの方がより堅実的な投資を実現出来る可能性があるといえるかもしれません。」と断定はしていなかったですが、各項目で挙げられている点は正しいのでしょうか？

ここからはそれぞれの内容について、お話しさせて頂きます。

1.アパート経営について
そもそも空き家問題と「アパート」の関係性は「マンション」には関係ないのでしょうか。
仮にアパート需要のみが減りアパート経営が厳しい状態を考えると、全体の家賃相場も下がってくると想定されます。
入居者にとって賃料は大きなポイントであるため、マンションの賃料も連動して下落すると考えられそうです。
そして賃料の下落は採算性に影響し、結果的にマンション経営も厳しくなるかと思います。

2.資産価値の推移
資産価値が指す内容は不明ですが、金融機関の評価として用いられる積算評価では建物である以上、全ての種別の物件において減少します。
文中にもあるように「土地値によって価値が左右される」からこそ、
土地値割合の高い物件＝資産性が高い物件といえるのではないでしょうか。

3.マンションの安定した資産形成
修繕費等の積み立ては重要でございます。しかし一般的にはアパートに比べ、マンションの方が規模が大きくなるため修繕費も高くなる傾向が強いです。
運用フェーズにもよりますが、資産形成をお考えの方にはむしろ難易度が高いのではないでしょうか。

長くなってしまいましたが、上記の他にも築年数やエリア、ファイナンスなど考慮すべき内容は沢山あるかと思いますので、物件種別を検討頂く際にご参考にして頂ければと存じます。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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